A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI, é um documento novo, destinado a documentar operações de alienação de bens imóveis sujeitas ao IBS e ao CBS, atendendo às exigências da Lei Complementar nº 214/2025, que institui a Reforma Tributária.

Com a obrigatoriedade iminente de emissão do documento, trazemos neste artigo informações necessárias sobre o assunto, assim como o prazo de vigência da nota e como adequar o seu sistema de emissão para as novas exigências.

O que é a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI)?

Trata-se de um novo documento fiscal nacional, de existência exclusivamente digital, que padroniza e registra operações de compra, venda, permuta e transferência de propriedades imobiliárias no Brasil. É o primeiro documento fiscal eletrônico para este tipo de operação no país e possui validade jurídica garantida pela assinatura digital do emitente e pela Autorização do Uso concedida pelo Ambiente Nacional.

Alguns pontos de destaque em relação ao documento são os seguintes:

  • o alienante contribuinte é obrigado a emitir o documento (o comprador, em regra, não tem obrigação de emissão);
  • a nota não substitui nem a escritura nem o registro (esta continua sendo necessária para transferir a propriedade;
  • a NF-e ABI trata da regularidade fiscal da operação;
  • a emissão acompanha a operação econômica, não o ato notarial, o que quer dizer que a nota pode ser emitida antes da ida ao cartório;
  • o documento possui representação gráfica própria, o DANFE-ABI, usado para conferência.

Por que a NF-e ABI foi criada com a Reforma Tributária?

Em síntese, para preencher uma antiga lacuna na tributação e integrar o setor imobiliário ao novo modelo de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Historicamente, a compra e venda de imóveis não exigia a emissão de nota fiscal eletrônica, baseando-se apenas em escrituras e registros cartorários; a nova nota fiscal padroniza a transação em formato digital.

O novo sistema tributário imposto pela Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) exige rastreabilidade fiscal completa sobre operações econômicas e a NF-e ABI serve para apurar os dois impostos citados.

Além disso, a NF-e ABI funciona como um centralizador da transação imobiliária, pois instaura um fluxo integrado de informações. Ao ser emitida no momento do negócio (seja na promessa de compra e venda, cessão de direitos ou escrituração), o documento transmite os dados da venda simultaneamente para a Receita Federal, para o Estado e para o Município onde o imóvel está localizado.

O documento vincula a transação ao código de matrícula do cartório e à inscrição imobiliária municipal (IPTU), garantindo que o histórico do bem seja rastreável do início ao fim.

No longo prazo, a NF-e ABI elimina a necessidade de declarações manuais redundantes, pois o fisco passa a receber os dados estruturados de valor, partes envolvidas (comprador/vendedor) e condições de pagamento em tempo real.

Quem é obrigado a emitir a NF-e ABI?

Basicamente, quem deve emitir a NF-e ABI é o alienante, ou seja, quem transfere o imóvel, não o comprador, o cartório ou o banco que financia o bem.

A seguir, explicamos melhor quem está sujeito à emissão:

  • Empresas e pessoas jurídicas do regime regular: incorporadoras, construtoras, loteadoras, Sociedades de Propósito Específico (SPEs), holdings patrimoniais e empresas que comercializam imóveis com habitualidade.
  • Pessoas físicas: ficam obrigadas apenas quando enquadradas como contribuintes habituais do IBS e da CBS, conforme as regras da Lei Complementar nº 214/2025 (no caso, quando vendem imóveis com habitualidade, fins comerciais ou exploração contínua de atividade econômica).

É importante deixar claro que quem vende um imóvel próprio de forma ocasional ou isolada não é obrigado a emitir o documento - neste caso, a transação continua sendo formalizada pelos meios civis tradicionais, como a escritura pública e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais dados imobiliários devem constar na estrutura da NF-e ABI?

Conforme informações contidas no leiaute XML do Modelo 77, esses são os dados imobiliários que devem constar na estrutura da NF-e ABI:

  • Tipo do imóvel (tipo): indicador numérico que define a classificação do bem (ex: 1 para Urbano ou 2 para Rural).
  • Cadastro no CIB (cCIB): código de identificação obtido junto ao Cadastro Imobiliário Brasileiro.
  • Dados do Cartório de Registro de Imóveis: identificação completa da serventia extrajudicial (cartório de imóveis) responsável pelo histórico do bem.
  • Matrícula ou transcrição: o número de registro do imóvel no cartório competente.
  • Área total: Dimensão total do imóvel descrita de forma técnica no arquivo fiscal.
  • Endereço completo do bem: logradouro, número, complemento, bairro, município e UF de localização do imóvel objeto da alienação.
  • Classificação Tributária da Operação (cClassTrib): enquadramento e classificação da transação conforme as especificidades exigidas pelo setor imobiliário.
  • Modalidade da operação: campo técnico indicando a natureza da transmissão no formato da Tabela de Códigos oficiais (ex: 01 para Alienação em Geral, 02 para Arrematação/Adjudicação, 03 para Cessão/Transmissão de direitos ou 04 para Permuta).
  • Indicador de torna e permuta (indTorna): caso a transação seja uma permuta envolvendo bens imóveis, exige-se informar os dados do imóvel de maior valor e detalhar o grupo financeiro para a diferença paga em dinheiro, se houver.
  • Campos para redutores: estruturas XML parametrizadas para a aplicação dos cálculos do redutor de ajuste e do redutor social que modificam a base tributável.

Qual é a tabela de códigos da NF-e ABI e como preencher no XML?

A tabela de códigos da NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, Modelo 77) foi instituída no escopo da Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025) para viabilizar a apuração do IBS e da CBS sobre transações imobiliárias onerosas. Sua regulamentação oficial e as regras de preenchimento do arquivo XML constam no Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) - Anexo I - Leiaute e Regras de Validação.

Diferente da NF-e tradicional (modelo 55), a NF-e ABI possui uma árvore de tags específica para mapear as transações do setor de imóveis. Os códigos de classificação operam em três níveis interdependentes dentro do grupo (Identificação da NF-e) ou de tags próprias do bloco de bens imóveis:

  • ** (Modalidade da operação):** nível macro da transação.
  • ** (Natureza da operação):** tipo do negócio jurídico firmado.
  • ** (Detalhamento da operação):** especificação do estágio contratual.

De acordo com a Tabela de Códigos da NF-e ABI (v1.00a) aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 2/2026, a hierarquia para preenchimento de tipos de alienação estrutura-se da seguinte forma:

**Nível 1: Modalidades da Operação ()**

  • 01 – Alienação em Geral
  • 02 – Arrematação, Adjudicação ou Remição
  • 03 – Cessão ou Transmissão de Direitos
  • 04 – Permuta com Torna

**Nível 2 e 3: Natureza () e Detalhamento ()**

A combinação desses campos valida se a operação é definitiva ou preliminar:

  • Compra e venda padrão: modOper = 01, natOper = 01 (Compra e venda). No detalhamento (), utiliza-se 01 para Promessa/Compromisso de compra e venda ou os códigos subsequentes para contratos definitivos.
  • Dação em pagamento: identificada através de código próprio sob a modalidade geral (modOper = 01), vinculada ao adimplemento de obrigações com o imóvel.
  • Doações e atos não onerosos: operações puramente gratuitas não geram IBS/CBS nos moldes de alienação onerosa, mas o layout prevê caminhos de códigos específicos para transmissões correlatas registradas pelo credor da garantia ou consolidação de propriedade (natOper = 05 ou 06).

No grupo de informações específicas do imóvel (), o desenvolvedor deve preencher obrigatoriamente a classificação física e a destinação do bem através de códigos padronizados:

Código Tipo de Imóvel / Descrição Tipo de Área / Aplicação Prática
01 Terreno / Lote Glebas de terra brutas, lotes residenciais ou comerciais sem edificação construída.
02 Casa Edificação unifamiliar isolada (Urbana ou Rural).
03 Apartamento / Unidade Autônoma Unidades residenciais em condomínios edilícios verticais ou horizontais.
04 Conjunto de Salas / Comercial Escritórios, lajes corporativas e salas destinadas ao comércio.
05 Loja Estabelecimentos comerciais térreos ou em shopping centers.
06 Vaga de Garagem Unidades autônomas de garagem com fração ideal própria.

Obs.: o XML também exige a vinculação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e a Inscrição Municipal do IPTU/ITR para a validação do esquema físico do imóvel.

Para evitar rejeições de validação de schema (como erros de estrutura ou códigos inexistentes), os gestores e times de desenvolvimento de sistemas devem extrair a documentação diretamente de duas fontes oficiais integradas: o Portal Nacional da NF-e - Receita Federal e o Portal da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis - Na aba Documentos, encontra-se o download da planilha oficial de Tabela de Códigos da NFeABI e o MOC Anexo I atualizados.

Quando deve ser emitida a NF-e ABI no parcelamento de imóveis?

A NF-e ABI deve ser emitida uma única vez no momento da assinatura do contrato ou compromisso de compra e venda, mas a cobrança e o nascimento do imposto (IBS e CBS) ocorrem de forma fracionada a cada recebimento de parcela, como explicamos a seguir:

  1. A emissão principal (o marco inicial): logo na assinatura do contrato particular, o alienante (vendedor/incorporador) emite a nota principal. Se o imóvel for um lote em implantação ou unidade na planta, é emitida a NF-e ABI original para registrar a venda do loteamento em implantação, com um campo/indicador técnico específico para “lote na planta”. o documento é emitido sem o destaque inicial de IBS e CBS, aguardando os eventos de recebimento das prestações.
  2. Os eventos de pagamento (o fluxo de parcelas): conforme as diretrizes da Lei Complementar nº 214/2025, os tributos são devidos à medida que as prestações são efetivamente pagas. Assim, cada parcela recebida gera um evento de pagamento eletrônico vinculado à NF-e ABI original, calculando e recolhendo o imposto daquela fração. Em caso de juros e atualização monetária, ou seja, quando são acrescidos incidentes em alguma parte do imóvel, os mesmos podem ser informados no campo vAcrescimos desse evento, e não justificam a emissão de notas fiscais de serviço.

Vale dizer que a prestação de serviços é uma operação totalmente distinta da alienação. A LC 214/2025 diferencia expressamente a venda de imóveis dos serviços de administração e intermediação imobiliária, conforme o artigo 254. A prestação de serviços ocorre em operações em que há a disponibilização do uso ou gozo do imóvel, como na locação de imóveis residenciais ou comerciais, cessão onerosa ou arrendamento. Neste caso, será obrigatória a emissão da Nota fiscal de aluguel (NFS-e), a partir de 1º de dezembro de 2026.

Qual é o prazo de obrigatoriedade e status atual da NF-e ABI?

O início da obrigatoriedade da NF-e ABI (Modelo 77) está oficialmente fixado para o dia 1º de dezembro de 2026 para as empresas do cronograma geral do setor imobiliário, como incorporadoras, construtoras e loteadoras. Já para os optantes pelo Simples Nacional, o prazo estende-se para 1º de janeiro de 2027.

O projeto encontra-se em estágio avançado de maturidade técnica e regulatória. O ambiente de testes (homologação) já está aberto para os contribuintes desde abril de 2026, e o ambiente de produção foi liberado logo em seguida, em maio de 2026. O Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal já disponibilizaram os manuais, cartilhas explicativas e tabelas de códigos que detalham o preenchimento e o leiaute do novo documento.

A implementação e a obrigatoriedade efetiva em ambiente de produção seguem estritamente o cronograma estabelecido pelo Comitê Gestor do IBS e pela Receita Federal do Brasil, conforme ditado pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Esse fluxo está perfeitamente alinhado à transição da Reforma Tributária do Consumo, servindo para registrar as operações imobiliárias onerosas que estarão sujeitas ao IBS e à CBS a partir do período de testes e transição dos novos tributos.

As empresas do mercado imobiliário e da construção civil devem aproveitar ao máximo esta fase atual de testes para realizar a validação de seus arquivos XML e homologar seus processos. Adaptar os softwares de emissão e os sistemas de ERP com antecedência é fundamental para garantir que as novas parametrizações jurídicas e econômicas — como as regras de parcelamentos, distratos e modalidades de alienação — funcionem corretamente e sem correria antes que o prazo de obrigatoriedade se inicie.

Como integrar e automatizar a emissão da NF-e ABI no seu sistema?

Integrar e automatizar a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica do Setor Imobiliário (NF-e ABI / Modelo 77) é um dos maiores desafios técnicos atuais para software houses que atendem construtoras, incorporadoras e loteadoras. Com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária e a centralização no Ambiente Nacional, tentar adaptar sistemas internos de forma manual consome centenas de horas de desenvolvimento e gera um alto risco de rejeição fiscal.

Por isso, a melhor abordagem é delegar a camada fiscal para uma API especializada. A integração é feita via requisições HTTP REST (JSON), simplificando drasticamente o fluxo. Com a API, você pode:

  • Enviar um JSON simples com os dados da venda/parcela;
  • Validar o schema e o conteúdo antes do envio, evitando rejeições;
  • Realizar a assinatura digital de forma automatizada e segura;
  • Transmitir ao Ambiente Nacional e gerenciar retentativas em caso de oscilação;
  • Emitir eventos via chamadas de rota únicas (ex: /cancelar).

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A nova NF-e ABI (Modelo 77) é uma realidade inevitável trazida pela Reforma Tributária, impactando diretamente todo o mercado imobiliário.

Estar preparado antes do início da obrigatoriedade é o único caminho para garantir a conformidade fiscal da sua empresa. Deixar a adaptação para a última hora pode trazer sérios riscos ao seu negócio, incluindo o travamento de vendas e de escriturações.

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